Blog

13.10.2022

Vi støtter Knæk Cancer

Real Administration har i en lang årrække støttet "Knæk Cancer" som laves i samarbejde med tv2.

Hvorfor gør vi det? 

* Hver tredje dansker får kræft inden de er fyldt 75 år

* Hvert år stilles der ca. 45.000 nye kræftdiagnoser

* Kræft er den hyppigste dødsårsag blandt danskere

* Ca. 362.000 danskere lever med eller efter en kræftsygdom

Flere medarbejdere eller deres pårørende i Real Administration har været ramt af cancer.

Du kan læse mere om årets indsamling på Knæk Cancers hjemmeside https://tv.tv2.dk/knaekcancer 

29.12.2021

Værdifastsættelse af en andelsboligforenings ejendom.

I forlængelse af at folketinget i foråret af 2021 vedtog at ændre ejendomsvurderingsloven, indebar det også en afskaffelse af nye fremtidige offentlige vurderinger af andelsboligejendomme. Det medfører i praksis, at de foreninger der for nuværende anvender den seneste offentlige vurdering (fra 2012) ikke vil modtage en ny offentlig vurdering.

Dette vil have konsekvenser for andelsboligforeningerne, da den senest ansatte ejendomsværdi er ét af de tre værdiansættelsesprincipper i andelsboliglovens regler om maksimalpris.

Ejendommens offentlig vurdering fra 2012

Ejendommens valuarvurdering

Ejendommens anskaffelsessum.

Da en snart 10 år gammel (og i øvrigt ofte helt ”skæv” vurdering) ikke er et reelt udtryk for ejendommens værdi, og i øvrigt ikke på noget tidspunkt vil blive ændret, vil det for langt de fleste lidt ældre foreningers vedkommende være nødvendigt at bruge en valuarvurdering.

En årlig valuarvurdering kan for mindre foreninger være en relativ stor post i budgettet.

På den baggrund nedsatte regeringen et udvalg, som skal belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper. Udvalget vil skulle afsøge alternative løsninger for prisfastsættelse af andelsboligforeninger.

Konklusionen på den 72 sider lange rapport – som kan læses i sin helhed her https://im.dk/Media/637756824570101568/Rapport%20-%20Andelsboliglovens%20v%c3%a6rdians%c3%a6ttelsesprincipper.pdf

er at udvalget fremhæver/anbefaler 2 forskellige modeller som med fordel kan indføres i andelsboligloven henholdsvis

1. Den offentlige vurdering fra 2012 reguleres efter nettoprisindekset.

2. Valuarvurderingsn gyldighedsperiode forlænges fra 1½ år til 2½ eller 3½ år.

Vi afventer nu om udvalgets anbefalinger bliver konkretiseret som deciderede lovforslag i løbet af 2022.

Tonni Sørensen, direktør

16.10.2021

Succesvirksomhed

30.08.2021

Så blev rammerne for små!

Efter en lang årrække i lokalerne i Jernbanegade i Roskilde blev lokalerne for små. Flere og flere medarbejdere er kommet til og til sidst måtte den gamle directeur nøjes med et skrivebord i arkivet! Vi har været glade for at være der, det har været hyggeligt og godt, men alting har en ende, og nu måtte vi videre, men mærkeligt ser det ud med "Til leje" skilt og de tomme lokaler:

Vi er nu at finde i noget større lokaler på toppen af Ro´s Torv i Roskilde:

For at være helt præcis, så er vores adresse Ro´s Torv 1, 2., 4000 Roskilde.

Når vi er kommet godt på plads med de sidste møbler, potteplanter og lidt billeder på væggene, vil vi invitere kunder, leverandører og alle samarbejdspartnere på en rundvisning og lidt godt til ganen. 

/Tonni Sørensen

01.07.2021

Salg af andelsbolig - ny lovpligtig indberetning

Der er som følge af en ny bekendtgørelse (BEK 1392 af 14. juni 2021) om oplysningspligt ved salg af andelsboliger nu pålagt yderligere oplysningspligt for bestyrelsen (administrator) ved salg af en andelsbolig. Bekendtgørelsen kan findes via dette link https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1392

For andelsboliger der sælges efter den 1. juli 2021, skal der nu også laves en digital indberetning til andelsboliginfo.dk, indeholdende konkrete oplysninger helt ned på den enkelte andels niveau, herunder oplysninger om lovlig maksimalpris og den faktiske salgspris.

Indberetningen skal ske senest i kvartalet efter andelen er solgt.

ABF har udarbejdet en uddybende redegørelse, som kan findes via dette link https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/koeb-og-salg-af-andelsbolig/noegleoplysninger/

Beklageligvis medfører denne lovændring, at vi skal udføre yderligere arbejde i forbindelse med andelsoverdragelser, og vi er på denne baggrund nød til at regulere prisen, som en andelshaver skal betale for vores arbejde ved salg af andelen stiger med kr. 400,00 + moms svarende til i alt kr. 500,00.

30.06.2020

Lejelovsændringer pr. 1/7 i hovedpunkter

Vi har i en tidligere blogpost beskrevet konsekvenserne for andelsboligforeninger ved ændringerne, og ændringerne har også en række konsekvenser for udlejere af boliger. De beskrives her i hovedtræk:

Der er kommet 3 nye love, som har stor indflydelse for dig som udlejer.

De nye love bliver her beskrevet, og dette er ment som et overblik over, hvad der er vedtaget, og hvordan udlejer skal agere, for ikke at komme i klemme.

Oplysningspligt ved sager, hvor lejer får helt eller delvist medhold

Når udlejer fremover taber en sag, skal der gives besked til samtlige lejere i ejendommen herom. (Husordensovertrædelser er undtaget)

Denne besked skal gives inden for 14 dage efter afgørelsen, og den skal indeholde:

• Orientering om indholdet af sagen
• Selve afgørelsen fra huslejenævnet (her skal der tages de nødvendige hensyn til GDPR-lovgivningen, så der ikke sendes personlige oplysninger ud)

Såfremt man ikke gør dette er straffen enten bøde eller fængesl indtil 4 måneder.

Forhøjelse af strafgebyret, når udlejer taber en huslejenævnssag

Beløbet er fremover kr. 6.000, hvis udlejer taber en sag. Dette er tiltænkt som en ”dummebøde”, som huslejenævnet kan give, når de finder det rimeligt.

Forbud mod at tilbyde lejere betaling for at fraflytte

Hvis udlejer betaler en lejer eller giver anden form for ydelse, for at få lejer til at fraflytte, er straffen bøde eller fængsel. Herudover har lejer ret til at beholde pengene/ydelsen samt blive boende i lejemålet.

Undtagelsen til dette er, hvis lejer selv tilbyder at fraflytte mod betaling. Bevisbyrden kan være svær at løfte, så vi advarer mod denne løsning, fordi lejer senere kan påstå, at de blev bedt om at tilbyde løsningen.

En anden undtagelse er hvis man ved en tvist om lejeforholdets ophør når til enighed om en flyttegodtgørelse. En tvist er som udgangspunkt, når advokat eller anden rådgiver for lejer kommer indover sagen.

Nedenstående vedrører ejendomme, der er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje:

Skærpede energikrav ved §5.2-moderniseringer

For at kunne leje ud efter § 5.2 skal man opfylde et af disse krav:

Ejendommen skal have energimærke A-C (før var det A-D)

ELLER

Ejendommen skal gå 2 energitrin op af skalaen, fx fra F til D. Der tages udgangspunkt i energimærket pr. 01.07.20. Dette kræver, at man har et gyldigt energimærke pr. denne dato.

ELLER

Ejendommen er fredet. I så fald gælder energikravene ikke.

Forhåndsregistrering ved påbegyndelse af §5.2-moderniseringer

Inden man påbegynder arbejderne til brug for §5.2-moderniseringen skal man have en forhånds-registrering. Det vil sige, at huslejenævnet skal ud i det lejemål, man ønsker moderniseret, og her skal de kunne konstatere, at det vil være muligt at forbedre lejemålet i en sådan grad, så den kan komme under §5.2.

Husk, at huslejenævnet i så fald også skal ud og forhåndsregistrere, inden man fx sætter nye altaner i ejendommen, hvis man påtænker at regne denne udgift med i §5.2-moderniseringen.

Man skal i øvrigt indkalde nævnet i god tid inden man påtænker at igangsætte arbejdet. Sagsgangen er som følger:

• Fremsendelse af anmodning om forhåndsregistrering og betaling af kr. 4.000 herfor (Udgiften kan medregnes i forbedringsudgiften af lejemålet)
• Besigtigelse bliver herefter foretaget inden 4 uger
• Huslejenævnet vender tilbage med en afgørelse inden for 14 dage

Afgørelsen er gyldig i 3 år.

Hvis man ikke foretager denne forhåndsregistrering kan man ikke sætte huslejen efter §5.2, og man vil have forbigået muligheden for en lejefastsættelse efter det lejedes værdi.

Ved salg/kontrolskifte af ejendomme er der en §5.2-karensperiode på 5 år

Ved enhver ”kontrolskifte” af en ejendom kan køber ikke kræve §5.2-leje på de lejemål, der ikke i forvejen er istandsat. Dette gælder de første 5 år i købers ejerperiode.

Man kan i 5-års-perioden stadig istandsætte lejemålene med henblik på senere at leje ud efter §5.2, når de 5 år er gået.

Kontrolskifter undtaget for karensperiode:

• Ved arv af ejendom
• Ved koncerninterne transaktioner (når der sælges til søsterselskab med samme ejer fx)
• Ved salg af andelsboligforening til udlejningsejendom hvis foreningen er stiftet inden 01.07.20.
• Ved energirenoverede ejendomme efter 01.07.20 hvor der er forbedret med 3.000 kr. pr. m2 eller energimærket er løftet med 3 trin. (I praksis tæt på umuligt.)

Væsentlighed er taget ud af §5.2

Det vil sige, at huslejenævnene nu skal tage stilling til hver en krone, når der sammenlignes med huslejeniveauet i området. I forvejen er ”det lejedes værdi” et skøn, så det bliver spændende, hvordan det i praksis kommer til at fungere, når dette skøn ikke skelner mellem væsentligt og uvæsentligt.

Bevisførelse ved begrebet ”det lejedes værdi”

I samme lov som ovenstående, er det nu indført, at sammenligningslejemål, der før har været prøvet i retten, vil vægte højere end lejemål, der ikke har været prøvet.

Der skal stadig sammenlignes med tilsvarende beliggenhed, udstyr, vedligeholdelsesstand mv., så det vil vise sig, hvordan huslejenævn og retsinstanser fremover vil fastsætte ”det lejedes værdi”.

Mette Badenski, Ejendomsadministrator EA

27.05.2020

"Blackstone" indgrebet også kaldet § 5 stk. 2 indgrebet

Baggrund

Regeringen har sammen med Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet indgået en aftale, som skal imødegå kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme.

Det forventes, at loven vedtages og træder i kraft den 1/7 2020.

Aftalen og lovforslagene indeholder en række elementer, der har betydning for andelsboligområdet. Ændringer på lejeområdet, har betydning for andelsboliger, fordi værdien af ejendomme, der er ejet af andelsboligforeninger, vurderes ud fra tilsvarende udlejningsejendomme. Hvis værdien af udlejningsejendomme falder, sker det samme dermed for værdien af andelsboligforeninger, og dermed for den enkelte andelsboligs maksimalpris.

Der har været mange spådomme og gisninger om et eventuelt værdifalds størrelse. Boligministeriet har beregnet et værdifald på 3-8%, hvor brancheorganisationen for udlejere af fast ejendom (EjendomDanmark) skønner et fald på 15-20%

Disse spådomme er fremsat umiddelbart efter lovforslagets offentliggørelse.

Et par måneder senere har ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) spurgt sine medlemmer, som har fået foretaget en valuarvurdering i perioden november 2019 og frem til udgangen af april 2020, om vurderingen er faldet eller steget, og her svarer 80% af de adspurgte, at de har fået en højere vurdering. 60% siger, at stigningen er på op til 5%, og knap 20% har oplevet stigninger mellem 6-10%.

Det er på baggrund af ovenstående endog meget svært at forudse konsekvenserne af lovforslaget, som det er fremsat, men i forslaget er der ”indbygget” en form for sikkerhed for andelsboligforeninger. 

Værdiansættelse

Foreninger, der bruger valuarvurdering i andelsværdiberegningen

ABF fortolker at lovforslaget indebærer, at en andelsboligforening kan vælge at fastholde sin valuarvurdering, så den ikke længere kun er gyldig i 18 måneder. Det fremgår af lovforslaget, at fastholdelsen gælder tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovforslagets forventede ikrafttrædelse den 1. juli 2020.

Da det er valuarvurderingen der fastholdes, bliver andelsværdierne også efter en fastfrysning påvirket af øvrige faktorer, fx lån til vedligeholdelse og afdrag på gælden. Det vil fortsat være muligt at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen.

Hvis en forening har fastfrosset en valuarvurdering, og på et senere tidspunkt vedtager at værdiansætte fx efter den offentlige vurdering eller en fornyet valuarvurdering, vil det ikke være muligt at fastfryse den gamle vurdering igen.

Foreninger, der bruger den offentlige vurdering i andelsværdiberegningen

De offentlige ejendomsvurderinger har været suspenderet siden 2012, og værdien af foreningens ejendom har efter dette princip derfor været uændret i de seneste otte år.

De nye vurderinger forventes fra 2022, og ejendomsværdien vil blive fastsat ud fra tilsvarende udlejningsejendomme i området. Et prisfald for udlejningsejendomme vil derfor også have betydning for de offentlige vurderinger af andelsboligejendomme, men generelt set forventes en stigning i de offentlige vurderinger siden 2012.

Skulle en forening opleve et fald, når de nye offentlige vurderinger kommer, mener ABF at det med aftalen vil være muligt at fastholde den gamle offentlige vurdering tidsubegrænset. Det vil også fortsat vil være muligt at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen.

Foreninger, der bruger anskaffelsessummen i andelsværdiberegningen

Aftalen har ikke betydning for andelsboligforeninger, der benytter anskaffelsessummen til værdiansættelse af ejendommen. Foreninger, der benytter anskaffelsessummen, kan på tilsvarende måde som foreninger, der benytter offentlig vurdering, vælge at indhente en valuarvurdering inden 1. juli 2020, som beskrevet ovenfor.

Evaluering af indgrebet

I øvrigt er aftaleparterne enige om, at initiativerne ikke skal have negative konsekvenser for andelsværdierne, og at forholdene for andelsboligerne skal drøftes på ny, hvis der senere skulle vise sig utilsigtede konsekvenser for foreningerne. Der skal foretages en årlig status og en samlet evaluering i 2022.

Real Administrations generelle anbefalinger

Det er vores generelle opfattelse, at en opdateret valuarvurdering er at betragte som en form for forsikringspræmie mod uforudsete forhold.

Værdifastsættelse af udlejningsejendomme er særdeles komplekst og følsomt, og rentestigninger, nye kapital krav, lovændringer, og udefrakommende globale hændelser kan påvirke værdien af foreningens ejendom i meget høj grad. Foreninger med en høj belåningsgrad set i forhold til ejendommens værdi vil blive særligt påvirket i forhold til foreninger med lav belåningsgrad.

En valuarvurdering koster typisk kr. 10-15.000, og for de foreninger der p.t. anvender den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen, er det efter vores opfattelse en relativ beskeden investering set i lyset af at foreningens ejendom kan være tyve, tres eller mere end 100 millioner kroner værd.

Hvis foreningen på nuværende tidspunkt bruger valuarvurdering der er lavet pr. 31/12 2019, så mener vi ikke at der vil være den store forskel på den vurdering, der blev lavet for 5 måneder siden og en vurdering der laves inden den 1/7, med mindre der er udført (eller har vedtaget) omfattende vedligeholdelses- eller forbedringsarbejde på foreningens ejendom.

Foreninger der har ”skævt” regnskabsår bør få fornyet deres valuarvurdering inden den 1/7 2020.

Blot for lige at opsummere, så anbefaler Real Administration generelt - såfremt foreningen bruger den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen - at få lavet en valuarvurdering. Der er ikke krav til, at foreningen skal anvende den som grundlag for beregningen af andelsværdien, men det kan blive aktuelt på længere sigt, og så vil denne mulighed ikke være tilstede, hvis ikke valuarvurderingen er udført inden den 1/7 2020.

Det må nødvendigvis understreges, at lovforslaget endnu ikke er vedtaget og fortsat kan ændres, men vi forventer ikke nævneværdige ændringer i relation til andelsboligforeninger.

Tonni Sørensen, direktør

08.04.2020

Forlængelse af frist for forbrugsregnskaber

EjendomDanmark (vores brancheorganisation) har arbejdet på at at få regeringen til at acceptere en midlertidig forlængelse af fristen for aflæggelse af forbrugsregnskaber.

Det er der nu indgået aftale om, og EjendomDanmark har netop offentliggjort følgende:

Under normale omstændigheder skal forbrugsregnskaberne være hos lejerne senest fire måneder efter regnskabsårets udløb. Men grundet COVID-19 kan det være svært at overholde disse frister, idet der stadig er mange forbrugsmålere, der aflæses manuelt. Det vil således ikke være muligt at aflæse disse målere uden at risikere smittespredning.

Da reglerne om aflæggelse af forbrugsregnskaber ikke er fravigelige, er det nødvendigt med en midlertidig dispensation for at sikre, at udlejere ikke mister retten til efteropkrævning som følge af, at forbrugsregnskabet ikke kommer frem til lejerne i tide.

Derfor har EjendomDanmark sammen med andre aktører i branchen, såsom Brunata, Techem, Ista, BL og Dansk Industri rettet henvendelse til Regeringens og Erhvervslivets Corona-enhed med anmodning om en midlertidig dispensation for fristerne for udsendelse af forbrugsregnskaber. Henvendelsen har resulteret i, at Erhvervsministeren og Boligministeren har givet en midlertidig dispensation til den 4. oktober 2020 for fremsendelse af forbrugsregnskaber til lejerne. 

Det er fristen i lejelovens § 43, stk. 1, 1. pkt. om fremsendelse af forbrugsregnskabet til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb, der forlænges til 4. oktober 2020.

Forlængelsen gælder for alle forbrugsregnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden 4. april 2020 til 3. oktober 2020.

Der er givet samme dispensation for erhvervslejemål, hvor fristen i erhvervslejelovens § 49, stk. 1, 1. pkt. om fremsendelse af forbrugsregnskabet til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb er forlænget til den 4. oktober 2020.

For erhvervslejemål gælder den midlertidige forlængelse af fristen for forbrugsregnskaber, der skulle være kommet frem til lejerne i perioden 5. april 2020 til 3. oktober 2020.

Ikrafttrædelse:

Begge ændringer trådte i kraft ved bekendtgørelse i lovtidende den 4. april 2020. Dermed er udlejerne sikret, at de kan efteropkræve forbrugsudgifter hos lejerne på trods af COVID-19-forsinkelser – uanset årsag – så længe forbrugsregnskabet er kommet frem til lejerne senest den 4. oktober 2020. 

For erhvervslejemål skal man dog være opmærksom på, at der er aftalefrihed i lejeforholdet. Parterne kan således have aftalt noget andet i lejekontrakten end det der fremgår af ELL § 49. Derfor bør man altid undersøge lejekontrakten for at sikre sig, at lejekontraktens bestemmelser overholdes ved aflæggelse af forbrugsregnskaber.

12.03.2020

Vi følger sundhedsmyndighedernes anbefalinger

Real Administration A/S har valgt at følge regeringens og sundhedsmyndighedernes anbefalinger, og vi har derfor sendt alle vores medarbejdere hjem foreløbigt i 14 dage og de er således ikke på kontoret fra fredag morgen den 13/3 og foreløbigt indtil den 29/3.

Vores medarbejdere får midlertidigt etableret hjemmearbejdspladser, og de vil i stort omfang kunne besvare mails som sædvanligt, men der kan forekomme længere svartider på mails end normalt.

Vi opretholder et nødberedskab på kontoret således at vores hovedtelefonnummer 4635 1843 bliver besvaret mellem 9 og 16, men det må forventes at telefonen i perioder kan være optaget på grund af overbelastning.

Alle indkomne fakturaer vil blive betalt rettidigt lige som lønninger, moms osv. vil blive afregnet rettidigt.

Alle allerede planlagte møder, bliver vi nødsaget til at udskyde i respekt for de tiltag, der er anbefalet.

Vi beklager de besværligheder disse tiltag medfører for vores kunder, men vi vælger, som nævnt, at følge de anbefalinger der er givet. 

03.01.2020

Real Administrations – Året der gik 2019

Oven på et hæsblæsende 2018 så vi frem til et stille og roligt 2019. Vi glædede os til at få implementeret digitale bilag i vores administration og vi blev ikke skuffede.

Efter vi har indført digitale bilag – altså alle bilag er nu filer frem for på papir – har vi fået en nemmere hverdag. Vi skal ikke længere bladre i tunge støvede ringbind, og de af vores kunder som har bestyrelsesWeb kan nu se alle bilag 24 timer i døgnet.

 Som sidegevinst har vi sparet en lille smule på vores Co2 regnskab.

 I 2019 sagde vi goddag til Michael og Laila, 2 nye kollegaer. Vi sagde også goddag til en række nye kunder. Vi vil gerne benytte lejligheden til at sige tak for valget til:

 A/B Grevens Fejde, 35 andelsboliger i Karlslunde.

A/B Skovbogade 20, 6 andelsboliger i Roskilde.

A/B Åbakken IV, 25 andelsboliger i Ågerup.

E/F Plantagen, 24 ejerlejligheder i Roskilde.

E/F Valkendorfsgade 24/Klosterstræde 12, 18 ejerlejligheder i indre by i København.

Ejendomsselskabet Bakkegården, 4 stk. småhus boligudlejningsejendomme på Sydsjælland.

Øernes Ejendomsselskab, 41 stk. småhus boligudlejningsejendomme på Sydsjælland.

Ejendomsselskabet Lyngby Hovedgade 39-41, stor erhvervsejendom med butikker og kontorer

Og året blev rundet fint af med at vi fik malet vores kontorer mellem jul og nytår. Det var hårdt tiltrængt efter 10 år uden en malerkost. Nu ser vi frem til lidt fornyelse blandt kontormøblementet.

Real Administration vil gerne ønske alle kunder, leverandører og samarbejdspartnere et godt nytår og et forrygende nyt årti.

Tonni Sørensen, direktør

08.03.2019

Det er ikke bare gas

Real Administration er administrator af ejendommen "Gasværket", som er ejet af Roskilde Kommune, men drives af Fonden Gasværket i Roskilde.

I forbindelse med, at vi gerne ville have taget et nyt gruppefoto af medarbejderne, tænkte vi at denne smukke og i øvrigt fuldstændigt fredede ejendom kunne danne en fin baggrund.

Vi synes selv billedet blev rigtigt godt :-)

02.02.2019

Energirenovering?

04.01.2019

Nye satser for skattefri godtgørelse i foreninger

En lang række af vores andels- og ejerlejlighedsforeninger benytter sig af muligheden for at udbetale et skattefrit beløb til bestyrelsesmedlemmer og andre, som udfører frivilligt arbejde for foreningen.

De benytter sig af det vi i daglig tale kalder for ”idrætscirkulæret” https://www.retsinformation.dk/Forms/R0710.aspx?id=205474

Det medfører i praksis, at foreningen kan udbetale et beløb på op til kr. 3.750 for kalenderåret 2018 og et beløb på op til kr. 3.850 for kalenderåret 2019.

Disse beløb skal dække medlemmernes udokumenterede udgifter til eksempelvis telefon, internet, kontorartikler, porto og lignende.

Ud over dette skattefri beløb kan medlemmerne få udbetalt skattefrie kørepenge for kørsel i foreningens tjeneste. Der kan i 2019 udbetales kr. 3,56 pr. kilometer for de første 20.000 km. og kr. 1,98 pr. kilometer for kørsel herudover.

Kontakt os gerne, hvis du ønsker yderligere oplysninger om mulighederne for skattefri godtgørelse i din forening.

Tonni Sørensen, direktør

12.12.2018

2018 i Real Administration A/S

Nu da året går på hæld og den søde juletid nærmer sig, er det vist blevet tid til at gøre status over året der er ved at være gået.

Som sædvanligt startede året ud med at få afsluttet alle årsregnskaberne for 2017. Vi har en målsætning om at alle vores foreningsregnskaber skal være afsluttede og sendt til foreningernes revisorer senest inden udgangen af januar, for jo før revisor får regnskaberne fra os, jo tidligere kan vi have et regnskabsudkast retur, som vi kan kommentere og sende ud til foreningernes bestyrelser.

Den 1/1 overtog vi administrationen for E/F Holger Danskes Vej 25-27, som skulle i gang med et større renoveringsprojekt.

Foråret var, som altid, en travl tid hvor det meste af tiden gik med bestyrelsesmøder, budgetter, generalforsamlinger, referatskrivning og opfølgning på de beslutninger der blev truffet på generalforsamlingerne.

Oven på denne travle tid så vi frem til en velfortjent sommerferie, men det skulle snart vise sig at det ikke blev en rolig sommer for den 1/7 overtog vi administrationen af en række foreninger og udlejningsejendomme. Vi kom lidt rundt på landkortet med ejendomme og foreninger i blandt andet København, Køge, Holbæk og Næstved, og vi fik fra den 1/7 lov til at administrere disse foreninger og ejendomme:

Augustagade 29-31
Fændediget 5-7
A/B Dokhuset
Skotlandsgade 7-13
Lemnosvej 18-20
A/B Clermontgade 23
Kronborggade 3
Ægirsgade 49
A/B Møllebakken 1-15
Kornmarksvej 2-4
Fabriksvej 2-12
Østergade 9-11
Strandvejen 272A – 278B

Det blev en travl sommer, men den 1/9 sagde vi også velkommen til A/B Korsdal og den 1/11 kunne vi også overtage administrationen for E/F Porthuset...

I årets løb har en række af vores foreninger igangsat større renoveringsprojekter, hvor vi har bistået med byggesagsadministrationen.

Heldigvis kunne vi også sige velkommen til vores 2 nye medarbejdere som begge er startet hos os i efteråret. Du kan finde lidt info om vores medarbejdere her https://www.realadmin.dk/medarbejdere/

Denne blogs læsere kan nok fornemme, at vi ikke har kedet os i 2018. Det har været et super spændende, sjovt og udfordrende år og som firmaets frontfigur vil jeg gerne indrømme, at jeg er umådelig stolt over den kæmpestore indsats hele holdet har ydet.

Lad mig samtidig benytte lejligheden til at ønske glædelig jul og godt nytår til bloggens læsere og alle vores kunder, leverandører og samarbejdspartnere.

Tonni Sørensen, direktør

05.10.2018

Forslag til ny ejerlejlighedslov skudt i sænk

I vores blog post fra den 24 april i år, kunne man læse om et forslag til en meget tiltrængt modernisering af en mere end 50 år gammel ejerlejlighedslov. 

Et udvalg bestående af 14 medlemmer fra forskellige interesseorganisationer udførte det kæmpe arbejde de  blevet pålagt af regeringen, men de efterfølgende konkrete politiske forhandlinger har vist, at det ikke har været muligt for erhvervsminister Rasmus Jarlov at samle et politisk flertal .

I vores blog post forudså vi, at der var et par kontroversielle forslag, der måske ikke kunne finde flertal i folketinget, men at der ikke var velvilje til at gennemføre de mest tiltrængte moderniseringer er en stor skuffelse. 

Juridisk dirketør i Ejendomsforeningen Danmark, Morten Østrup Møller, har udtrykt problemstillingen ganske godt

"Når Folketinget ikke kan nå til enighed om en modernisering af loven, kommer man til at svigte de mange hundredetusinde mennesker, der bor i ejerlejligheder. Herude har man virkelig brug for klare og enkle regler, der giver større gennemsigtighed og sikkerhed for den enkelte ejer, og som sikrer, at ejerforeningsfællesskaberne også kan håndtere tidens udfordringer, hvad end der er tale om ombygninger, korttidsudlejning eller håndtering af de meget få ejere, som via larm, trusler eller voldelig adfærd ødelægger boligfællesskabet for de mange." 

Udarbejdet af Tonni Sørensen, direktør

31.08.2018

Vi har i dag sendt denne pressemeddelelse til relevante medier:

Da Niels Bowmann, direktør i Bowmann Ejendomsadministration ApS har valgt at gå på pension, har han overdraget alle aktiviteter i virksomheden til Real Administration A/S.

Direktør Tonni Sørensen fra Real Administration udtaler, at overtagelsen af aktiviteterne ligger helt i tråd med de vækstplaner som Real Administration har lagt.

24.04.2018

Forslag til ny ejerlejlighedslov og normalvedtægt

Et udvalg bestående af 14 medlemmer fra forskellige interesseorganisationer er færdige med det arbejde de er blevet pålagt af regeringen, og der skal nu indledes konkrete politiske forhandlinger.

Største spørgsmål blandt politikerne forventer vi bliver den forslåede delvise ophævelse af opdelingsforbuddet, som forventes at give andelshavere og ejere af små udlejningsejendomme en gevinst ved omdannelse til ejerlejligheder og det skal tilføjes, at der i forslaget ikke er taget hensyn til beskatning mv.

Der er en del spændende ændringer i vente, hvoraf nogle af de vigtigste opsummeres i det efterfølgende:  

• Opdelingsforbuddet: Tidligere har man ikke måtte opdele småhuse (6 lejligheder eller mindre) eller andelsboliger i ejendomme opført efter 1966 i ejerlejligheder. Den nye lovforslag vil ophæve disse forbud. Det kan for andelsboligforeninger betyde, at de kan opdeles i ejerlejligheder, og på den måde være underlagt helt andre regler om fx prisfastsættelsen ved salg og belåning af lejligheden.

• Bøder: Tidligere har man alene haft muligheden for at tvinge en ejer til at fraflytte sin ejerbolig ved uacceptabel adfærd som fx retsstridig udlejning, tilsidesættelse af god skik og orden eller oftere gentagen misligholdelse.

Det nye lovforslag indeholder en ny sanktionsmulighed, som giver mulighed for at uddele bøder op til 10.000 kr. Hvis ejeren gør indsigelse til denne bøde får foreningen pligt til at afgøre sagen ved en domsstolsprøvelse. Her skal overtrædelsen være af sådan karakter, at det kan give ret til en sådan bøde.

• Eksklusion: Ved særligt grove overtrædelser åbnes der i lovforslaget for muligheden for eksklusion af ejeren, så ejeren ikke kun skal fraflytte ejerlejligheden, men også sælge den. Det skal i så fald vedtages på en generalforsamling med 2/3 flertal, og herefter skal der tinglyses stævning på ejendommen. Så får ejeren 6 måneder til salg, hvorefter foreningen kan begære lejligheden på tvangsauktion.
• Ny normalvedtægt: Der er kommet en del flere paragraffer på normalvedtægten. Normalvedtægten er den, der gælder, hvis den enkelte forening ikke har taget aktivt stilling til, hvordan vedtægterne er udformet. Paragrafferne i den gælder også, hvis den enkelte forening ikke har taget stilling til et punkt, som normalvedtægten gør.

Et lille udpluk af ændringerne er nævnt her:

• 9/10 flertal ved salg af større grundarealer og ændring af betydelige fælles bestanddele.
• Vetoret ved fx indskrænkning af særrettigheder, eller yderligere forpligtelser for den enkelte. Dette er en slags samtykkeregel for dem, der stilles dårligere.
• Generalklausul ved urimelige fordelingstal, misbrug af majoritet og beslutninger om væsentlig ulempe for den enkelte. Denne bestemmelse vil i øvrigt gælde i stedet for nuværende paragraf 2, stk. 4 om at ejere med flere lejere mister stemmeretten.
• Bestyrelsesansvarsforsikring: Der vil være krav om at tegne bestyrelsesansvarsforsikring.
• Elektronisk kommunikation: Ejerne har pligt til at holde ejerforeningen opdateret med den korrekte mailadresse, og denne kan benyttes som kommunikationsvej. Der vil dog være mulighed for fritagelse.
• Vedligeholdelse – ejer kontra ejerforening: Normalvedtægten laver en grundig uddybning af, hvilke vedligeholdelsesarbejder, der vedrører hvem.
• Udlejning: Ved udlejning er der underretningspligt til foreningen med lejers og ejers kontaktinformationer. Korttidsudlejning defineres til 31 dage, og der gives ikke mulighed for at forbyde korttidsudlejning helt, men der gives følgende begrænsninger:
  • Man kan lave op til 4 separate udlejninger
  • Man kan maksimalt udleje sammenlagt 30 separate dage pr. kalenderår.

Mange af ændringerne i normalvedtægten er bygges på retspraksis, så man vil opleve at nogle af punkterne allerede gælder i dag, men blot ikke er nedskrevet.

Der gøres særligt opmærksom på, at dette endnu kun er et lovforslag. Der er forventning om, at lovforslaget bliver vedtaget, men sandsynligvis først efter politikernes sommerferie.

Du kan finde forslag og yderligere informationer via denne pressemeddelelse fra Erhvervsministeriet.

Udarbejdet af Mette Badenski, Ejendomsadministrator EA/Property Manager

01.12.2017

Nye "pakker" i forbindelse med vurderingsrapporter ved salg af andelsboliger.

Ny andelspakke – gør salget nemt!

Langt de fleste af de andelsboligforeninger, som Real Administration er administrator, for bruger i dag en vurderingsmand til at lave en vurderingsrapport, når en andelsbolig skal sælges, og i rigtig mange af andelsboligforeningerne, skal der endvidere laves el og/eller VVS-tjek.

Der skal indhentes tilbud fra lokale håndværkere til el- og VVS-rapporten, og der skal bookes tid til en vurderingskonsulent. Er der tale om et andelsrækkehus, så skal der endvidere ofte udarbejdes et energimærke på boligen. Det bliver op til 4 individuelle besøg, 4 regninger og ingen mulighed for at slå nogen af tingene sammen og derved spare andelshavere for både tid og penge.

Real Administration har derfor i samarbejde med Energihuset Danmark udviklet 4 ”andelspakker”, som kan dække de forskellige behov, der er fra forening til forening.

Uanset om der kun skal laves vurdering, eller om der skal laves både vurdering, energimærke og el- og VVS-tjek så udføres det hele på en gang af den samme konsulent fra Energihuset Danmark. På denne måde generes andelshaveren mindst muligt og får rapporter osv. tilkonkurrencedygtige priser.

Du kan finde de forskellige "pakker" og pakkepriser via dette link.

Vurderingsrapporten udarbejdes efter ABF´s regler og der bliver lavet tjek alt afhængigt af, hvad der er behov for. Rapporterne leveres til administrator inden for 48 timer og til en fast samlet pris:

Tag fat i din kontaktperson hos Real Administration, hvis du vil vide mere eller bestille rapport med eller uden tjek på telefon 4635 1843 eller info@realadmin.dk

Udarbejdet af Tonni Sørensen, direktør

07.09.2017

Alle energimærkningers gyldighed forlænges til 10 år.

Der er den 29/8 2017 trådt en ny bekendtgørelse i kraft. Denne bekendtgørelse bestemmer, at alle energimærkningers gyldighed forlænges til 10 år, således at energimærkninger der allerede er udløbet vil blive "genoplivet", såfremt de er udstedt indenfor de seneste 10 år.

Du er velkommen til at kontakte os, hvis du vil vide mere om konsekvenserne for din ejendom/forening.

Udarbejdet af Tonni Sørensen, direktør

19.08.2017

Går du med drømme om en lejlighed på Frederiksberg?

Hvis du går med drømme om en lejlighed på Frederiksberg, er det nok bedst at have sparet en smule op...

http://bolignyheder.boligsiden.dk/2017/08/lejligheder-paa-frederiksberg-stiger-32-procent/

Udarbejdet af Tonni Sørensen, direktør

14.09.2016

Overvejer I udskiftning af faldstammer og vandrør?

Hvis din forening overvejer udskiftning af faldstammer og vandrør, kunne denne løsning måske være interessant:

http://modulett.dk/for-foreninger/

Udarbejdet af Tonni Sørensen, direktør

Notat om ny ejerlejlighedslov og normalvedtægt